Wann kann der Vermieter die Mietkaution wegen Schäden einbehalten?

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Wann kann der Vermieter die Kaution wegen Schäden einbehalten?

Die Mietkaution und deren Rückzahlung am Ende eines Mietverhältnisses ist immer wieder ein Streitpunkt zwischen den Mietparteien. In zeitlicher Hinsicht ist insoweit zu beachten, dass dem Vermieter ab Rückerhalt der Mietsache eine gewisse Zeit zuzubilligen ist, in der er sich klar werden muss, ob und ggfs. welche Ansprüche er gegen den ehem. Mieter geltend machen will. Regelmäßig wird dem Vermieter hierfür ein Zeitraum von 6 Monaten zugestanden.

Dieser dem Vermieter gewährende Zeitraum kann jedoch im Einzelfall auch länger oder kürzer bemessen sein kann. Er kann bspw. auch ganz entfallen, wenn der Vermieter die unmittelbare Auszahlung der Kaution zugesagt hat. Nach Ablauf dieser Prüfungsfrist hat der Vermieter allerdings zunächst zumindest einen Teil einer Barkaution auszukehren. Er kann nur noch einen solchen Teil einbehalten, den er zur Sicherung etwaiger Ansprüche gegen den Mieter noch benötigt.

Die Höhe des Einbehaltes richtet sich demgemäß nach den zu erwartenden Forderungen gegen einen Mieter. Steht beispielsweise noch eine Betriebskostenabrechnung aus und hat der Mieter in der Vergangenheit Betriebskosten nachzahlen müssen, kommt ein Einbehalt in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung in Betracht.

Behauptet der Vermieter Schäden an der Mietwohnung und will die Kaution aus diesem Grunde nicht auszahlen, hat der Vermieter zunächst zu beweisen, dass ein Schaden vorliegt und keine normale zu akzeptierende Abnutzung im Rahmen der vertraglichen Nutzung der Wohnung und ferner, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des konkreten Mieters stammt. Der Vermieter hat hier nach einer Entscheidung des LG Frankfurt/Main eine Schadensverursachung durch andere Personen als den Mieter auszuschließen.

Erst wenn dem Vermieter das gelungen ist, muss der Mieter sich hinsichtlich eines etwaigen Verschuldens entlasten. Der Mieter haftet demgemäß nicht für Schäden, die bereits bei Einzug in die Wohnung von Vormietern bestanden. Auch sind selbstverständlich verzogene Türen sowie Schleifspuren am Boden im Bereich der Türen nicht vom Mieter zu tragen, wenn diese darauf beruhen, dass sich das Haus während der Nutzungszeit gesetzt hat und es hierdurch zum Verziehen der Türen und in Folge dessen zu einem Schleifen der Türen auf dem Fußboden kam.

Ebenso hinzunehmen sind vom Vermieter Verschlechterungen in den Räumen, die auf einer normalen Abnutzung beruhen und deshalb keinen Schaden darstellen. Die angesprochene Entscheidung des LG Frankfurt/Main bietet mithin erneut Anlass auf Mieter- wie Vermieterseite Schadenersatzforderungen und darauf gestützte Einbehalte der Kaution kritisch zu prüfen.

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Tod des Mieters - Was ist zu beachten?

27 Juli, 2019

Stirbt der Mieter, ist für viele Vermieter oft unklar, wie sie mit dieser Situation umgehen sollen. Es stellen sich Fragen zum Bestand des Mietverhältnisses im Falle vorhandener Erben, aber eben auch wie zu verfahren ist, gerade dann, wenn sämtliche Erben die Erbschaft ausschlagen. In letzterem Fall steht der Vermieter möglicherweise im Wortsinne vor einer voll möblierten Wohnung und weiß nicht, an wen er sich halten muss. Darf er die Wohnung betreten, sie beräumen und etwa selbst neu vermieten bzw. wie erreicht er dies? Stirb im laufe des Mietverhältnisses nur eine Mietvertragspartei, besteht das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern unverändert fort, § 563 a BGB. Diese sind berechtigt innerhalb einer Frist von einem Monat das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zu kündigen. Im Normalfall der Wohnraummietverhältnisse ergibt sich praktisch hier keine Besonderheit für die Mietvertragsparteien, da der Mieter ohnehin stets ohne Angabe von Gründen mit gesetzlicher Frist einen Mietvertrag beenden kann. Besonderheiten würden sich bspw. ergeben im Falle der kaum vorkommenden sog. Befristeten Mietverträge, die also einen konkreten Beendigungstermin vertraglich vorsehen. Diese könnten im Falle des Versterbens eines Mitmieters u. U. doch vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Mietdauer mit 3-monatiger Frist gekündigt werden. War der verstorbene Mieter alleine Mietvertragspartei, lebte aber bspw. mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen in einem Haushalt, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für andere Personen, die mit dem Verstorbenen bis zu dessen Tod einen auf Dauer angelegten Haushalt führten (nichteheliche Lebensgemeinschaft). Ein Tätigwerden dieser Personen ist lediglich dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tode notwendig, wenn diese nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen. Gibt es weder einen Ehe- noch Lebenspartner, lebte aber der Verstorbene bis zu seinem Tode mit Kindern in einem Haushalt, setzen diese das Mietverhältnis fort. Dies gilt auch, wenn der überlebende Ehe- oder Lebenspartner innerhalb eines Monats nach dem Tod gegenüber dem Vermieter erklärt hat, das Mietverhältnis nicht an Stelle des Verstorbenen fortsetzen zu wollen. Auch diese können innerhalb eines Monats die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Lebte der Verstorbene bis zu seinem Tode alleine, geht das Mietverhältnis auf die Erben über, § 1922 BGB. Der oder die Erben haften demnach für die laufenden Mietzahlungen bis zur tatsächlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Auch in diesem Falle ist also eine Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten durch die Erben notwendig, wenn das Mietverhältnis enden soll. Andernfalls läuft dieses weiter. Existieren Erben, die dem Vermieter auch bekannt sind, kann dieser ebenso wie die Erben das Mietverhältnis gem. § 564 BGB mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. In diesem Falle ist die Kündigung des Vermieters erleichtert ohne besondere Gründe möglich. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erben kennt und diesen gegenüber schriftlich kündigen kann. Existieren keine Erben oder sind diese jedenfalls dem Vermieter nicht bekannt, stellen sich für diesen die eingangs erwähnten Fragen zum Klärung dieser Situation: Das Mietverhältnis besteht mangels Kündigung mit etwaigen Erben fort – unabhängig von der Frage, ob diese dem Vermieter bekannt sind oder diese von ihrer Erbenstellung Kenntnis haben. Für den Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie er die Erben ermitteln kann. Hierbei ist es hilfreich, sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen Mieters zu wenden. Dieses kann bspw. Auskunft geben über bereits dort bekannte Erben. An diese kann sich der Vermieter sodann wenden, um das Weitere zu klären. Sind auch dort keine Erben bekannt oder haben sämtliche Erben ausgeschlagen, besteht die Möglichkeit beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen, mit dem Ziel, dass der Nachlasspfleger sodann die Beendigung des Mietverhältnisses erledigt. Auch kann der Vermieter auf diese Weise Zugang zu dem Mietobjekt erlangen. Selbständig darf der Vermieter auch ohne Mitwirkung des Nachlassgerichts sich keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen. In diesem Falle machte er sich wegen des ungekündigt fortbestehenden Mietvertrages eines Hausfriedensbruches strafbar, sodass hiervon in jedem Falle abzuraten ist.