BGH: Miete darf später beim Vermieter eingehen

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BGH: Miete darf später beim Vermieter eingehen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zum Ende des Jahres 2016 ein Urteil zur rechtzeitigen Mietzahlung veröffentlicht, welches für Räumungsprozesse aufgrund schleppender oder verzögerter Mietzahlung von erheblicher Bedeutung ist. Ausgangspunkt war ein Räumungsverfahren gegen einen Wohnraummieter, der nach Abmahnung des Vermieters nicht sichergestellt hat, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben war. Hierauf erfolgte die Kündigung und Räumungsklage.

Nach der Regelung im Mietvertrag war die Miete spätestens am 3. Werktag des laufenden Monats auf das Vermieterkonto zu überweisen. Ferner bestimmte der Mietvertrag, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommen sollte (sog. Rechtzeitigkeitsklausel).Dagegen verlangt § 556 b Abs. 1 BGB abweichend hiervon lediglich, dass die Zahlung vom Mieter bis zum 3. Werktag veranlasst wird.

Danach hätte es mithin genügt, wenn der Mieter am 3. Werktag den überweisungsauftrag bei seiner Bank einreicht. Dies natürlich mit der Folge, dass die Zahlung regelmäßig frühestens am 4. Werktag auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben würde. Nach der mietvertraglichen Vereinbarung wäre damit die Miete – wenn auch “nur” um einen Tag aber dennoch – verspätet eingegangen, was den Vermieter berechtigen würde, dies insbesondere im Wiederholungsfalle abzumahnen.

Setzte der Mieter dies nach Abmahnung fort, könnte hierauf auch eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gestützt werden.Dem hat der BGH jedoch nunmehr eine Absage erteilt: Dem Wohnraummieter werde damit das Risiko der Zahlungsverzögerungen im überweisungsverkehr aufgebürdet, welche womöglich die Bank zu vertreten hat. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis kündigen, obwohl nicht der Mieter, sondern die Bank die Zahlung verzögert hat.

Dies sei unbillig und die Klausel daher unzulässig. Für Mieter von Wohnraum bedeutet das, dass es genügt, die überweisung an den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats bei der Bank zu beauftragen, egal wann dieser dann beim Vermieter eingeht. Er hat lediglich sicherzustellen, dass ein Konto über eine entsprechende Deckung verfügt, sodass der innerhalb dieser Frist erteilte überweisungsauftrag auch ausgeführt werden kann.

Die Abmahnung und die darauf gestützte Kündigung des Vermieters waren im entschiedenen Fall daher unwirksam.Bereits vor längerem entschieden hat der BGH, dass bei der Mietzahlung lediglich die Tage von Montag bis Freitag als Werktage gelten, da Samstage keine Bankarbeitstage sind und damit am Samstag regelmäßig keine Buchungen ausgeführt werden. Damit kann der Mieter am Samstag per überweisung auch keine Zahlung an den Vermieter bewirken. Anders ist dies allerdings bspw. bei der Kündigung. Dort gilt unverändert der Samstag ebenfalls als Werktag.

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Tod des Mieters - Was ist zu beachten?

27 Juli, 2019

Stirbt der Mieter, ist für viele Vermieter oft unklar, wie sie mit dieser Situation umgehen sollen. Es stellen sich Fragen zum Bestand des Mietverhältnisses im Falle vorhandener Erben, aber eben auch wie zu verfahren ist, gerade dann, wenn sämtliche Erben die Erbschaft ausschlagen. In letzterem Fall steht der Vermieter möglicherweise im Wortsinne vor einer voll möblierten Wohnung und weiß nicht, an wen er sich halten muss. Darf er die Wohnung betreten, sie beräumen und etwa selbst neu vermieten bzw. wie erreicht er dies? Stirb im laufe des Mietverhältnisses nur eine Mietvertragspartei, besteht das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern unverändert fort, § 563 a BGB. Diese sind berechtigt innerhalb einer Frist von einem Monat das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zu kündigen. Im Normalfall der Wohnraummietverhältnisse ergibt sich praktisch hier keine Besonderheit für die Mietvertragsparteien, da der Mieter ohnehin stets ohne Angabe von Gründen mit gesetzlicher Frist einen Mietvertrag beenden kann. Besonderheiten würden sich bspw. ergeben im Falle der kaum vorkommenden sog. Befristeten Mietverträge, die also einen konkreten Beendigungstermin vertraglich vorsehen. Diese könnten im Falle des Versterbens eines Mitmieters u. U. doch vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Mietdauer mit 3-monatiger Frist gekündigt werden. War der verstorbene Mieter alleine Mietvertragspartei, lebte aber bspw. mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen in einem Haushalt, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für andere Personen, die mit dem Verstorbenen bis zu dessen Tod einen auf Dauer angelegten Haushalt führten (nichteheliche Lebensgemeinschaft). Ein Tätigwerden dieser Personen ist lediglich dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tode notwendig, wenn diese nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen. Gibt es weder einen Ehe- noch Lebenspartner, lebte aber der Verstorbene bis zu seinem Tode mit Kindern in einem Haushalt, setzen diese das Mietverhältnis fort. Dies gilt auch, wenn der überlebende Ehe- oder Lebenspartner innerhalb eines Monats nach dem Tod gegenüber dem Vermieter erklärt hat, das Mietverhältnis nicht an Stelle des Verstorbenen fortsetzen zu wollen. Auch diese können innerhalb eines Monats die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen. Lebte der Verstorbene bis zu seinem Tode alleine, geht das Mietverhältnis auf die Erben über, § 1922 BGB. Der oder die Erben haften demnach für die laufenden Mietzahlungen bis zur tatsächlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Auch in diesem Falle ist also eine Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten durch die Erben notwendig, wenn das Mietverhältnis enden soll. Andernfalls läuft dieses weiter. Existieren Erben, die dem Vermieter auch bekannt sind, kann dieser ebenso wie die Erben das Mietverhältnis gem. § 564 BGB mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. In diesem Falle ist die Kündigung des Vermieters erleichtert ohne besondere Gründe möglich. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erben kennt und diesen gegenüber schriftlich kündigen kann. Existieren keine Erben oder sind diese jedenfalls dem Vermieter nicht bekannt, stellen sich für diesen die eingangs erwähnten Fragen zum Klärung dieser Situation: Das Mietverhältnis besteht mangels Kündigung mit etwaigen Erben fort – unabhängig von der Frage, ob diese dem Vermieter bekannt sind oder diese von ihrer Erbenstellung Kenntnis haben. Für den Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie er die Erben ermitteln kann. Hierbei ist es hilfreich, sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen Mieters zu wenden. Dieses kann bspw. Auskunft geben über bereits dort bekannte Erben. An diese kann sich der Vermieter sodann wenden, um das Weitere zu klären. Sind auch dort keine Erben bekannt oder haben sämtliche Erben ausgeschlagen, besteht die Möglichkeit beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen, mit dem Ziel, dass der Nachlasspfleger sodann die Beendigung des Mietverhältnisses erledigt. Auch kann der Vermieter auf diese Weise Zugang zu dem Mietobjekt erlangen. Selbständig darf der Vermieter auch ohne Mitwirkung des Nachlassgerichts sich keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen. In diesem Falle machte er sich wegen des ungekündigt fortbestehenden Mietvertrages eines Hausfriedensbruches strafbar, sodass hiervon in jedem Falle abzuraten ist.