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Tod des Mieters - Was ist zu beachten?

Sat, 27 Jul 2019 14:53:42 GMT

Stirbt der Mieter, ist für viele Vermieter oft unklar, wie sie mit dieser Situation umgehen sollen. Es stellen sich Fragen zum Bestand des Mietverhältnisses im Falle vorhandener Erben, aber eben auch wie zu verfahren ist, gerade dann, wenn sämtliche Erben die Erbschaft ausschlagen.

In letzterem Fall steht der Vermieter möglicherweise im Wortsinne vor einer voll möblierten Wohnung und weiß nicht, an wen er sich halten muss. Darf er die Wohnung betreten, sie beräumen und etwa selbst neu vermieten bzw. wie erreicht er dies?

Stirb im laufe des Mietverhältnisses nur eine Mietvertragspartei, besteht das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern unverändert fort, § 563 a BGB. Diese sind berechtigt innerhalb einer Frist von einem Monat das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) zu kündigen. Im Normalfall der Wohnraummietverhältnisse ergibt sich praktisch hier keine Besonderheit für die Mietvertragsparteien, da der Mieter ohnehin stets ohne Angabe von Gründen mit gesetzlicher Frist einen Mietvertrag beenden kann. Besonderheiten würden sich bspw. ergeben im Falle der kaum vorkommenden sog. Befristeten Mietverträge, die also einen konkreten Beendigungstermin vertraglich vorsehen. Diese könnten im Falle des Versterbens eines Mitmieters u. U. doch vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Mietdauer mit 3-monatiger Frist gekündigt werden.

War der verstorbene Mieter alleine Mietvertragspartei, lebte aber bspw. mit einem Ehe- oder Lebenspartner zusammen in einem Haushalt, tritt dieser in das Mietverhältnis ein. Gleiches gilt für andere Personen, die mit dem Verstorbenen bis zu dessen Tod einen auf Dauer angelegten Haushalt führten (nichteheliche Lebensgemeinschaft). Ein Tätigwerden dieser Personen ist lediglich dann innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tode notwendig, wenn diese nicht in das Mietverhältnis eintreten wollen.
Gibt es weder einen Ehe- noch Lebenspartner, lebte aber der Verstorbene bis zu seinem Tode mit Kindern in einem Haushalt, setzen diese das Mietverhältnis fort. Dies gilt auch, wenn der überlebende Ehe- oder Lebenspartner innerhalb eines Monats nach dem Tod gegenüber dem Vermieter erklärt hat, das Mietverhältnis nicht an Stelle des Verstorbenen fortsetzen zu wollen. Auch diese können innerhalb eines Monats die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Lebte der Verstorbene bis zu seinem Tode alleine, geht das Mietverhältnis auf die Erben über, § 1922 BGB. Der oder die Erben haften demnach für die laufenden Mietzahlungen bis zur tatsächlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Auch in diesem Falle ist also eine Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten durch die Erben notwendig, wenn das Mietverhältnis enden soll. Andernfalls läuft dieses weiter.
Existieren Erben, die dem Vermieter auch bekannt sind, kann dieser ebenso wie die Erben das Mietverhältnis gem. § 564 BGB mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. In diesem Falle ist die Kündigung des Vermieters erleichtert ohne besondere Gründe möglich. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter die Erben kennt und diesen gegenüber schriftlich kündigen kann.
Existieren keine Erben oder sind diese jedenfalls dem Vermieter nicht bekannt, stellen sich für diesen die eingangs erwähnten Fragen zum Klärung dieser Situation: Das Mietverhältnis besteht mangels Kündigung mit etwaigen Erben fort – unabhängig von der Frage, ob diese dem Vermieter bekannt sind oder diese von ihrer Erbenstellung Kenntnis haben.
Für den Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie er die Erben ermitteln kann. Hierbei ist es hilfreich, sich an das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen Mieters zu wenden. Dieses kann bspw. Auskunft geben über bereits dort bekannte Erben. An diese kann sich der Vermieter sodann wenden, um das Weitere zu klären.
Sind auch dort keine Erben bekannt oder haben sämtliche Erben ausgeschlagen, besteht die Möglichkeit beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft zu beantragen, mit dem Ziel, dass der Nachlasspfleger sodann die Beendigung des Mietverhältnisses erledigt. Auch kann der Vermieter auf diese Weise Zugang zu dem Mietobjekt erlangen. Selbständig darf der Vermieter auch ohne Mitwirkung des Nachlassgerichts sich keinen Zutritt zur Wohnung verschaffen. In diesem Falle machte er sich wegen des ungekündigt fortbestehenden Mietvertrages eines Hausfriedensbruches strafbar, sodass hiervon in jedem Falle abzuraten ist.

Sommerzeit – Grillzeit, was muss ich als Mieter beachten?

Sat, 27 Jul 2019 14:53:42 GMT

Sommerzeit - Grillzeit: Was muss ich als Mieter beachten?

Insbesondere im Sommer gehört das Grillen bei vielen dazu. Was ist hierbei zu beachten, insbesondere wenn man in einem Mehrfamilienhaus lebt und auf dem Balkon grillen will?

Anlass zu Beschwerden bietet das Grillen in vielfältiger Form. Angefangen bei der Häufigkeit, der Dauer, damit verbundenem Lärm und natürlich Rauch und Grillgerüchen.
Haben Sie eine Wohnung gemietet, die über einen Balkon verfügt, sind Sie grundsätzlich berechtigt, diesen umfassend zu nutzen. Angesichts der Vielzahl möglicher Beeinträchtigungen und letztlich auch Gefahren, die beim Grillen auf dem Balkon entstehen können, kann der Vermieter diese Art der Nutzung einschränken.
Ausgangspunkt ist hier grundsätzlich der Mietvertrag oder eine vereinbarte Hausordnung. Dort darf der Vermieter nah der Rechtsprechung sogar das Grillen auf dem Balkon ganz untersagen. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind jedoch umfangreich. Statt eines vollständigen Verbotes, sind auch lediglich Einschränkungen zulässig etwa betreffend die Zeiten, in denen gegrillt werden darf, der Dauer oder der Art und Weise. So kann bspw. das Grillen mittels Holzkohlegrill verboten werden, da hiermit erhebliche Gefahren angesichts des offenen Feuers verbunden sind.
Besteht ein solches Verbot im Mietvertrag und verstößt der Mieter hiergegen, kann der Vermieter diesen Vertragsverstoß abmahnen und im Wiederholungsfalle das Mietverhältnis auch kündigen. Die Kündigung kann dann auch fristlos ausgesprochen werden.

Soweit das Grillen auf dem Balkon nach dem Mietvertrag nicht per se verboten ist, existiert – wie oft im Mietrecht – eine Vielzahl an Gerichtsentscheidungen. Das Landgericht Stuttgart hat in einer Entscheidung aus den 90er Jahren bspw. das Grillen auf eine Dauer von 2 Stunden begrenzt. Hinsichtlich der Häufigkeit im Jahr hatte das Amtsgericht Berlin Schöneberg in einem Verfahren aus dem Jahr 2007 20 – 25 mal im Jahr für unproblematisch erachtet. Den Schwerpunkt der Beeinträchtigung wird hier in der Rauchentwicklung gesehen, welche etwa durch den Einsatz von Elektro- oder Gasgrills reduziert werden kann.
Relativ wenig ins Gewicht fällt der Grillgeruch als Beeinträchtigung. Auch besondere persönliche Abneigungen etwa von Veganern gegenüber Fleischgerüchen, spielen hier keine Rolle.
Mit Blick auf die Lärmentwicklung durch Unterhaltungen, Geschirrklappern o. ä. wird im Allgemeinen auf die sonst gängigen Ruhezeiten in der Rechtsprechung Bezug genommen. So ist eine kommunal verordnete Nachtruhe, regelmäßig zwischen 22 und 7 Uhr einzuhalten, ggfs. Mittagsruhe von 12 – 14.00 bzw. 15.00 Uhr.

Versehentliche Überzahlung der Miete bei Beendigung des Mietverhältnisses durch das Jobcenter

Sat, 27 Jul 2019 14:53:39 GMT

Versehentliche Überzahlung der Miete bei Beendigung des Mietverhältnisses durch das Jobcenter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich zu einer Fallkonstellation geäußert, die in der Praxis häufig zu beobachten ist. Der Mieter einer Wohnung lässt die Miete vom Jobcenter direkt an den Vermieter zahlen. Nun endet das Mietverhältnis, das Jobcenter zahlt jedoch irrtümlich die Miete weiter an den alten Vermieter.

Häufig wendet sich das Jobcenter dann an den Leistungsbezieher. Der BGH zeigt nun auf, dass dies nicht immer der richtige Weg ist.

Im entschiedenen Fall endete das Mietverhältnis zum 31.07. Die Mieter hatten gegenüber dem Jobcenter bereits am 24.07. einen Mietvertrag über eine neue Wohnung vorgelegt. Einen Tag später überwies das Jobcenter die laufende Miete für den Monat August an den bisherigen Vermieter unter Angabe des Verwendungszwecks Mietzahlung.

Gegenüber der späteren Aufforderung des Jobcenters, diesen Betrag an ihn zurückzuzahlen, wies der Vermieter auf bestehende Forderungen gegenüber den Mietern hin und teilte mit, aufgrund dessen den geforderten Beitrag zunächst einbehalten zu dürfen.

Der Klage des Jobcenters gegen den Vermieter gab der Bundesgerichtshof nun statt: Maßgeblich sei insoweit, dass der Vermieter erkannt habe, dass die Zahlung irrtümlich erfolgte. Eine Miete für den Monat August war schließlich nicht mehr geschuldet und das Mietverhältnis beendet.

Nach Auffassung des BGH im entschiedenen Fall hatte das Jobcenter davon auch Kenntnis, da diesem am 24.07. ein neuer Mietvertrag vorgelegt worden war. Damit habe das Jobcenter erkennen müssen, dass die Anweisung des Mieters die Leistungen für die Kosten der Unterkunft in Höhe der Miete an den Vermieter direkt zu zahlen widerrufen worden war. Das Jobcenter und nicht der Mieter habe deshalb fehlerhaft die Miete erneut an den alten Vermieter überwiesen. Der Fehler des Jobcenters sei auch nicht dem Mieter zuzurechnen. Das Jobcenter handelte hier in Erfüllung seiner Verpflichtung gegenüber dem Mieter, dessen bestehenden Bedarf für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II zu decken.

In diesem Falle habe das Jobcenter einen direkten Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung des irrtümlich angewiesenen Betrages. Den Rückzahlungsanspruch des Jobcenters kann der Vermieter auch nicht andere Zahlungsverpflichtungen des Mieters entgegenhalten.

Schimmelbildung im Wohnraum

Sat, 27 Jul 2019 14:53:38 GMT

Schimmelbildung im Wohnraum

Bekanntlich entsteht durch die gewöhnliche Nutzung einer Wohnung Feuchtigkeit, welche sich bei an kühleren Außenwänden niederschlägt. Aufgrund unterschiedlicher Faktoren kann es auf diese Weise zu Schimmelbildung kommen.

Schimmel als Mangel im Mietrecht

Schimmelbefall ist regelmäßig ein erheblicher Mangel einer Wohnung. Dies hat zum einen zur Folge, dass der Mieter selbstverständlich die Beseitigung des Schimmels vom Vermieter verlangen kann. Zudem kann er grundsätzlich die Miete mindern. Hierbei kommt es zunächst auch nicht darauf an, ob den Vermieter irgendein Verschulden trifft.

Die Mietminderung ist nach der gesetzlichen Konzeption lediglich dazu da, den geringeren (Nutzungs-)Wert des Mietobjektes dadurch auszugleichen, dass die Miete sich in entsprechender Weise herabsetzt.

Grundsätze der Verantwortlichkeit Bei Schimmel

Entsteht Schimmel im Wohnraum wird häufig darum gestritten, wo die Ursachen für diesen liegen. Im Streitfall sollten Vermieter wie auch Mieter beachten, dass bei Mietminderung bzw. Ansprüchen des Mieters auf Beseitigung des Schimmels der Vermieter im Streitfall zunächst bauliche Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen können muss Erst dann stellt sich die Frage, ob der Mieter durch unzureichendes oder falsches Heizen- oder Lüften, die Bildung von Schimmel verursacht hat.

Ausschluss des Minderungsrechts

Dem entgegen ist noch häufig zu erleben, dass unmittelbar und oft auch sehr pauschal sofort behauptet wird, der Mieter habe nicht richtig geheizt oder gelüftet. Hintergrund dessen ist der Umstand, dass die Frage der Verantwortlichkeit für den Schimmel hier häufig in den Mittelpunkt rückt. Diese Umstände können Folgen für das Minderungsrecht des Mieters haben. Verursacht der Mieter den Schimmel durch Fehlverhalten selbst oder ganz überwiegend, reduziert sich sein Minderungsrecht. Dies kann bis zum völligen Ausschluss dieses Rechtes führen.

Pflichten des Mieters

Die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Beheizen und Lüften lassen sich kaum allgemein und verbindlich beantworten. Dies ist von vielen Faktoren und den Umständen des Einzelfalles abhängig, weshalb auch die Rechtsprechung sehr unterschiedliche Maßstäbe anlegt.
Altbau

Einerseits kommt es auf die Art und das Alter des Gebäudes an sowie darauf, ob das Gebäude dem heutigen technischen Standard entspricht. In älteren Gebäuden, die dem heutigen Stand der Wärmedämmung nicht entsprechen, kann der Mieter verpflichtet sein, in besonderem Maße Schimmelbildng zu vermeiden. Zumutbare Maßnahmen hierbei können regelmäßiges Stoßlüften, Beseitigen von Nässe an Fenstern oder im Bad und stärkeres Heizen sein. Eine Verpflichtung des Vermieters, ein Objekt zu überlassen, welches modernsten Anforderungen an den Wärme- und Feuchtigkeitsschutz genügt, besteht regelmäßig nicht.
Modernisierungsfälle

Oft werden Wohnräume an veränderte technische Bedingungen und eben auuch an geänderte Wohnanforderungen angepasst. Sind hierbei Veränderungen des Raumklimas verbunden, welche ein verändertes Heiz- und Lüftungsverhalten erfordern, muss der Vermieter hierauf besonders hinweisen. Der Tausch von Holzfenstern gegen Kunststofffenster erfordert häufig solche Anpassungen des Mieters, da moderne Kunstofffenster Wärmeschutz u. a. dadurch gewährleisten, dass sie dichter schließen als Holzfenster. Hiermit verbunden ist jedoch, dass der bisherige Luftaustausch im Wohnraum verringert wird. Verbrauchte feuchte Luft sammelt sich daher im Raum. Die Luftfeuchtigkeit steigt mit der Folge, dass auch die Kondensation an kälteren Bauteilen wie Außenwänden und Fenstern steigt.

Nach der Rechtsprechung mit der Vermieter hierauf konkret und sachgerechte Hinweise zum Heizen und Lüften geben. Nur wenn dies erfolgt ist und der Mieter hiergegen verstößt, kann ihn ein Mitverschulden an Schimmelbildung treffen.
Zumutbares Heizen und Lüften

Wie bereits schon angedeutet, wird vom Mieter durchaus verlangt, dass er Maßnahmen zur Schimmelvermeidung ergreift, insbesondere ordnungsgemäß heizt und lüftet.

Diese Pflicht endet jedoch dort, wo zumutbare Anstrengungen des Mieters keine Verbesserung erzielen können. So darf der ieter weder bauliche Veränderungen vornehmen, noch muss er zusätzliche Heizquellen aufstellen, um Schimmel zu vermeiden.

Eine Raumtemperatur von regelmäßig mehr als 20 ° C in allen Räumen kann von ihm ebenfalls nicht verlangt werden. So ist bspw. im Schlafzimmer durchaus eine Temperatur von 16 ° C zulässig. Auch während der Abwesenheit ist es als zulässig angesehen worden, die Temperatur abzusenken.

Die Frage nach dem richten Lüften ist ebenfalls nur schwer zu beantworten. Einigkeit besteht noch dahingehend, dass das Belüften der Räume durch Schrägstellen der Fenster (Kippstellung) nicht ausreichend ist. Vielmehr wird Stoßlüften durch vollständiges Öffnen der Fenster für einige Minuten für erforderlich gehalten.

Auch hierbei ist den Belangen des Mieters jedoch Rechnung zu tragen. Berufstätigkeit muss auch in einer Wohnung, die eher zu Schimmelbildung neigt, möglich sein. Der Mieter darf nicht zum “Lüfter” degradiert werden. Aus diesem Grunde wird bei berufstätigen Mietern Stoßlüften 3 – 4 Mal am Tag erwartet. Hier ist festzustellen, dass die Anforderungen an den Mieter zunehmen.
Kann zur Vermeidung von Schimmel das Aufstellen von Möbeln eingeschränkt werden?

Häufig wird dem Mieter auch vorgeworfen, dass er unzulässigerweise Möbel an Außenwänden aufgestellt habe, ohne einen ausreichenden Abstand eingehalten zu haben. Hierauf beruhe die Schimmelbildung.

Hier stellt sich zunächst die Frage, ob der Mieter tatsächlich ohne Weiteres gehalten ist, bei der Einrichtung seiner Wohnung Außenwände von der Möblierung auszunehmen.

Grundsätzlich nämlich ist der Mieter zum umfassenden Gebrauch der Wohnung berechtigt. Hierbei verbleibt es grundsätzlich auch, wenn der Mietvertrag keine Einschränkungen hierzu vorsieht.

Soweit der Vermieter in vorformulierten Mietverträgen – was die Regel ist – nun Beschränkungen solcher Art vorsehen möchte, stellt sich weiter die Frage, ob dies rechtlich möglich ist.

Die Einschränkung der Rechte des Mieters ist nämlich insbesondere in vorformulierten Verträgen in besonderem Maße schwierig. Die Frage, die sich hier rechtlich stellt, ist ob durch eine solche vertragliche Gestaltung zu weit in die Rechte des Mieters eingegriffen wird.

Grundsätzlich geht das Mietrecht davon aus, dass der Mieter die Wohnung während der Mietzeit farblichen als auch hinsichtlich der Einrichtung gestalten wie er mag, ohne dass dem Vermieter hier ein Mitspracherecht zukäme.

Dementsprechend müssen die gemieteten Räume baulich so gestaltet sein, dass durch eine vertragsgemäße Nutzung keine Schäden entstehen und Schimmel nicht entstehen kann. Dies schließt ein, dass der Wohnraum so gestaltet sein muss, dass Möbel auch an Außenwänden aufgestellt werden können.

Eine vertragliche Regelung, die dies vollständig ausschließt, ist daher unwirksam, § 307 BGB.

Vertragliche Bestimmungen, die lediglich konkrete Abstände zu Außenwänden vorgeben, werden dagegen teilweise als zulässig erachtet, wenn sie individuell vereinbart also nicht einseitig durch vorformulieren Vertrag vom Vermieter vorgegeben wurden. Als ein angemessener Abstand wird oft der Bereich von 5 – 10 cm von den Außenwänden angesehen.
Mietminderung

Bei einer Mietminderung ist stets zu beachten, dass diese angemessen sein muss. Andernfalls besteht die Gefahr, dass man mit Beträgen in Zahlungsrückstand gerät, was auch zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters berechtigen kann.

Die Höhe der Minderungsquote hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Es kommt darauf an, wie viele und welche Räume (Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer etc.) betroffen sind. Ebenso ist zu beachten, welchen Umfang der Schimmelbefall in den jeweiligen Räumen hat und in welcher Weise hierdurch deren Nutzbarkeit eingeschränkt ist.

RA Braun im Interview auf 123recht.de zum Thema Untervermietung

Sat, 27 Jul 2019 14:53:36 GMT

RA Braun im Interview auf 123recht.de zum Thema Untervermietung

Muss der Vermieter eine Untervermietung genehmigen oder hat der Mieter einen generellen Anspruch auf Untervermietung?
Grundsätzlich ist die Weitervermietung von Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters nicht möglich. In der Wohnraummiete existieren hierzu jedoch Sonderregelungen, die dem Umstand Rechnung tragen sollen, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse am Erhalt der innegehaltenen Wohnung hat. Diese Regelungen betreffen den Fall, dass der Mieter Teile der Wohnung einer weiteren Person zur Verfügung stellen möchte. Nicht erfasst sind Fälle der vollständigen Überlassung der Wohnung an einen anderen Mieter. Eine Vermietung der kompletten Wohnung an einen anderen Mieter ist daher auch in der Wohnraummiete nicht möglich.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Untervermietung vorliegen?
Für die Aufnahme des Ehepartner oder dem gleichgestellt Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz ebenso wie für die Aufnahme von Kindern (auch Adoptiv-, Stief-, Pflegekinder) wird vom Vermieter nicht einmal eine Erlaubnis benötigt. Der Mieter muss den Einzug dieser Personen lediglich gegenüber dem Vermieter anzeigen.
Soweit der Mieter Teile der Wohnung einem anderen als den genannten Personen zur Verfügung stellen möchte, muss der Vermieter dies erlauben, wenn nach dem Einzug des Mieters ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung von Räumen besteht und nicht ausnahmsweise Gründe gegen eine Untervermietung sprechen.

Welche Gründe können ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung darstellen?
Es genügen nach der Rechtsprechung auf Seiten des Mieters vernünftige und nachvollziehbare Gründe rechtlicher, persönlicher, wirtschaftlicher oder gewichtige Gründe familiärer Art.
Sowohl die Aufnahme zum Zwecke der Mitnutzung der Wohnung im Rahmen einer Lebensgemeinschaft als auch im Rahmen einer Untervermietung ist möglich. So genügt der Wunsch zur Aufnahme nahestehender Personen, wie Lebensgefährten, Geschwistern, Eltern oder entfernterer Angehöriger. Ebenso kann die Absicht, nach dem Ende einer Partnerschaft oder Wohngemeinschaft einen neuen Mieter in die Wohnung aufzunehmen, etwa um die Finanzierung der Miete zu ermöglichen, als Grund genügen. Gleiches gilt, wenn durch die Aufnahme eines Mieters beabsichtigt ist, einer Vereinsamung zu begegnen.
Benötigt der Mieter etwa nach der Trennung von dem Ehepartner, dem Auszug oder dem Tode eines Familienmitgliedes weniger Wohnraum oder haben sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verschlechtert, kommt ein Anspruch gegen den Vermieter, die Untervermietung zu gestatten grundsätzlich in Betracht.

Mit welchen Gründen kann der Vermieter eine Untervermietung untersagen?
Natürlich kann der Vermieter eine Untervermietung untersagen, wenn in der Person des in Aussicht genommenen Untermieters Gründe vorliegen, die eine Überlassung der Räume an diesen für den Vermieter als unzumutbar erscheinen lassen. Hierfür ist jedoch ein konkreter Verdacht erforderlich, dass dieser etwa die Wohnung selbst beschädigen oder den Hausfrieden stören wird. Dies kann der Fall sein, wenn der beabsichtigte Untermieter insoweit bereits in anderen Mietverhältnissen aufgefallen ist. Auch die Insolvenz des Untermieters kann u. U. ein Grund für eine berechtigte Ablehnung des Untermieters sein, etwa wenn die Aufnahme des Untermieters erfolgt, um aufgrund einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Mieters eine gemeinsame Finanzierung der Miete zu übernehmen.
Dagegen genügt es nicht, wenn der künftige Untermieter dem Vermieter lediglich unsympathisch ist oder sonst persönliche Vorbehalte des Vermieters gegen den Untermieter bestehen.
Der Vermieter kann eine Untervermietung auch dann untersagen, wenn die Wohnung eine unzureichende Größe für die Aufnahme weiterer Personen aufweist. Hierzu bieten teilweise Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder Anhaltspunkte, welche pro Person einen Raum und eine Nutzfläche von 6 – 9 m² vorsehen. Bei der Unterschreitung dieser Grenzen kann eine Überbelegung vorliegen, die den Vermieter zur Ablehnung der Untervermietung berechtigen kann.
Auch der Umstand, dass das Mietverhältnis mit dem Mieter in Kürze enden wird, kann gegen eine Untervermietung und für eine berechtigte Ablehnung sprechen. Sollte der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters liegen, können weitere Gründe gegeben sein, die eine Untervermietung für diesen unzumutbar erscheinen lassen. In einem solchen Falle kommen dann sogar moralisch vom Vermieter missbilligte Lebensweisen (etwa uneheliches Zusammenleben o. ä.) als berechtigte Ablehnungsgründe in Frage.

Welche Rechte hat der Mieter bei Ablehnung einer Untervermietung?
Das kommt natürlich darauf an, ob die Untersagung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt.
Was ist, wenn der Vermieter die Untervermietung zu Unrecht untersagt?
Der Mieter kann auf Zustimmung zur Untervermietung gegen den Vermieter klagen. Problematisch für den Mieter ist hierbei natürlich, dass bis zum rechtskräftigen Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens geraume Zeit verstreichen kann, mit der Folge dass bei Abschluss des Verfahrens etwa der potentielle Untermieter nicht mehr bereit ist, in die Wohnung einzuziehen oder sich anderweitig mit Wohnraum versorgt hat.
Daneben kommt auch eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter in Betracht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies ermöglicht dem Mieter die Beendigung des Vertrages mit einer Frist von 3 Monaten selbst dann, wenn der Mietvertrag auf längere Zeit befristet geschlossen worden ist. Da in der Wohnraummiete eine solche Befristung des Mietverhältnisses nur sehr eingeschränkt möglich ist und der Mieter ohnehin mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen kann, gibt auch dies dem Mieter kein hinreichendes Druckmittel gegen den Vermieter.
Dagegen macht sich ein Vermieter jedoch schadenersatzpflichtig, wenn er unberechtigt eine Untervermietung nicht gestattet. Der Schaden beläuft sich auf die vom Mieter zu erzielende Untermiete. Praktisch führt ein solcher Schadenersatzanspruch des Mieters zu einer Kürzung der Miete gegenüber dem Vermieter in Höhe einer zu erzielenden Untermiete.
Zur Sicherung derartiger Ansprüche sollte der Mieter daher von Vermieter schriftlich unter Benennung der Gründe für die Untervermietung und der Person des Mieters innerhalb einer Frist zur Zustimmung zu einer Untervermietung auffordern. Lehnt der Vermieter dann zu Unrecht die Untervermietung ab, steht dem Vermieter der beschriebene Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zu,

Kann die Untervermietung mündlich mit dem Untermieter vereinbart werden?
Da der Mietvertrag über Wohnraum grundsätzlich keiner Schriftform bedarf, kann auch die Untervermietung selbstverständlich wirksam mündlich vereinbart werden. Aus Gründen der Nachweisbarkeit des Abschlusses und seines Inhaltes empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Vereinbarung.
Eine schriftliche Vereinbarung ist dagegen auch im Wohnraum erforderlich, wenn der Vertrag auf eine bestimmte Zeit geschlossen werden soll, bspw. wenn einzelne Räume für die Zeit eines Auslandaufenthaltes des Hauptmieters an einen Dritten überlassen werden. Im Bereich der Untervermietung ist eine solche Befristung unproblematischer möglich, da Wohnraum innerhalb der Wohnung des Untervermieters überlassen wird.

Was sollte bei der Untervermietung beachtet werden und was sollte der Untermietvertrag zwingend enthalten?
Da es überwiegend für erforderlich angesehen wird, dass dem Untermieter ein Teil der Räume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt werden, sollten diese im Untermietvertrag bezeichnet werden.
Bei Vermietung möblierter Räume, ist zu empfehlen, diese im Vertrag aufzuführen oder als Inventarliste, welche vom Mieter zur Kenntnis genommen und unterzeichnet wird, beizufügen.
Die gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsräumen sollte durch Benutzungsregelung vereinbart werden. Auch die gemeinsame Nutzung von Internet, Telefon oder Kabelanschlüssen sollte vertraglich geregelt werden, insbesondere die anteilige Kostentragung.
Natürlich sollte die zu zahlende Miete und Betriebskostenanteile sowie eine etwaig zu zahlende Kaution auch zwischen Mieter und Untermieter vertraglich geregelt werden.

Welche Rechte und Pflichten hat ein Untermieter?
Es bestehen zwei Mietverhältnisse: Zum einen das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter und zum anderen das Untermietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Untermieter. Die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen bestehen grundsätzlich nur innerhalb dieser Vertragsverhältnisse, d. h. der Untermieter ist dem Mieter etwa aus dem Untermietvertrag zur Zahlung der dort vereinbarten Miete verpflichtet, der Mieter ist verpflichtet, die zugesagten Räume zu Überlassen und in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Der Untermieter hat demgemäß keinerlei Ansprüche gegenüber dem Hauptvermieter und umgekehrt: Verursacht der Untermieter einen Schaden in der Wohnung, haftet – bezogen auf vertragliche Ansprüche – grundsätzlich der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter auf Schadenersatz. Selbstverständlich haftet der Untermieter aufgrund des Untermietvertrages dem Untervermieter in gleicher Weise.

Darf der Vermieter bei Untervermietung die Miete erhöhen?
Der Vermieter kann einen sog. Untermietzuschlag, also eine Erhöhung der Grundmiete und der Betriebskosten verlangen, wenn die Erteilung der Untervermieterlaubnis andernfalls nicht zumutbar ist. Dies setzt eine entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien voraus, d. h. der Vermieter kann diese Erhöhung nicht selbständig (einseitig) gegen den Mieter durchsetzen.
Weigert sich der Mieter zu Unrecht einer Erhöhung der Miete aufgrund der Untervermietung zuzustimmen, kann dies wiederum den Vermieter berechtigen, die Untervermietung zu recht verweigern. In diesem Falle ist dem Vermieter eine Untervermietung nicht zuzumuten.

Was droht Mietern bei unerlaubter Untervermietung?
Vermietet ein Mieter ohne erforderliche Erlaubnis seines Vermieters unter, droht ihm zunächst eine Abmahnung. Der Vermieter fordert den Mieter darin zu Beendigung der Untervermietung auf und droht für den Fall der Fortsetzung eine (auch fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter an. Der Mieter ist dann gehalten, den Untermieter zum Auszug zu bewegen.
Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach oder zieht der Untermieter dennoch nicht aus, kann der Vermieter den Mieter auch im Wege einer Unterlassungsklage in Anspruch nehmen. Damit soll der Mieter verurteilt werden, den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung abzustellen. Im Rahmen einer solchen Klage wird in der Regel die Anordnung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft für den Fall beantragt, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Hier ist die Festsetzung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 € oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten in jedem Einzelfall möglich.
Anstelle oder auch zeitlich nach einer Unterlassungsklage kommt nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Frage.
Eine solche fristlose Kündigung durch den Vermieter kann auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter auf Nachfrage des Vermieters zu einer Untervermietung diesen belügt und eine tatsächlich erfolgende Untervermietung leugnet.

Welche Folgen hat eine Kündigung des Hauptmieters für den Untermieter?
Die Mietvertragsverhältnisse sind in ihrer Entstehung und ihrem Bestand unabhängig voneinander. Deshalb beendet die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht das Untermietverhältnis und umgekehrt. Ein besonderes Kündigungsrecht des Untermieters besteht aufgrund einer Kündigung durch den Hauptvermieter nicht.
Wird jedoch das Hauptmietverhältnis wirksam beendet, ist – unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter dieses beendet hat – der Mieter verpflichtet die Räume an den Vermieter zurück zu geben. Damit kann der Mieter den Wohnraum ab dem Zeitpunkt der Rückgabepflicht nicht mehr einem Untermieter zur Verfügung stellen. Besteht der Untermietvertrag zu diesem Zeitpunkt fort, macht sich der Mieter gegenüber seinem Untermieter schadenersatzpflichtig. Räumt der Untermieter nicht, droht dem Hauptmieter zudem die Inanspruchnahme auf Nutzungsentschädigung durch den Hauptvermieter. Diese kann u. U. auch höher sein als die bisher vertraglich geschuldete Miete. In diesem Falle hat der Hauptvermieter auch entsprechende Schadenersatzansprüche direkt gegen den nicht räumenden Untermieter.
Möchte der Untermieter in der Wohnung verbleiben, benötigt er aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages dann eines eigenen Mietvertrages mit dem Hauptvermieter. Dies hängt von dem Wohlwollen des Vermieters ab; einen Anspruch auf einen solchen Vertrag hat der Untermieter nicht.

Was gilt für Untermieter, wenn dem Hauptmieter die Zwangsvollstreckung droht?
Besteht Räumungsurteil nur gegen den Hauptmieter und nicht auch gegen den Untermieter, kann eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher nicht erfolgen. Das Bekanntwerden der Untervermietung führt zur Einstellung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme. Der Hauptvermieter müsste in diesem Falle zusätzlich ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erlangen, was gestützt auf dessen Eigentum zwar unproblematisch zu erreichen sein wird, jedoch für die Zeit des gerichtlichen Verfahrens gegen den Untermieter zu einer zeitlichen Verzögerung der Räumung führt.

Kann ich meine Wohnung an Touristen untervermieten?
Davon ist ohne Erlaubnis des Vermieters nur dringend abzuraten. Die obigen Ausführungen gelten für eine auf Dauer angelegte Überlassung von Teilen der Wohnung an andere Personen.
Die Vermietung an Touristen ist naturgemäß auf einige Tage beschränkt und daher zum einen nicht auf Dauer angelegt und zum anderen in den meisten Fällen auch nicht auf Teile der Wohnung beschränkt. Daher handelt es sich um eine vertragswidrige Nutzung, mit welcher der Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisses – bei einer Fortsetzung nach vorheriger Abmahnung auch fristlos -riskiert. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in einigen Bundesländern öffentlich-rechtliche Einschränkungen, sog. Zweckentfremdungsverbote bestehen. Danach darf Wohnraum unabhängig von der Haltung des Vermieters nicht oder nur sehr eingeschränkt in dieser Weise vermietet werden. Ein Mieter, der eine Überlassung seiner Wohnung an Touristen beabsichtigt, egal ob nur in Teilen oder gar vollständig, sollte daher in jedem Einzelfall eine Genehmigung seines Vermieters hierzu einholen.

https://www.123recht.net/Die-Untervermietung-von-Wohnraum-__a158520.html

BGH: Miete darf später beim Vermieter eingehen

Sat, 27 Jul 2019 14:53:35 GMT

BGH: Miete darf später beim Vermieter eingehen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zum Ende des Jahres 2016 ein Urteil zur rechtzeitigen Mietzahlung veröffentlicht, welches für Räumungsprozesse aufgrund schleppender oder verzögerter Mietzahlung von erheblicher Bedeutung ist. Ausgangspunkt war ein Räumungsverfahren gegen einen Wohnraummieter, der nach Abmahnung des Vermieters nicht sichergestellt hat, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben war. Hierauf erfolgte die Kündigung und Räumungsklage.

Nach der Regelung im Mietvertrag war die Miete spätestens am 3. Werktag des laufenden Monats auf das Vermieterkonto zu überweisen. Ferner bestimmte der Mietvertrag, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommen sollte (sog. Rechtzeitigkeitsklausel).Dagegen verlangt § 556 b Abs. 1 BGB abweichend hiervon lediglich, dass die Zahlung vom Mieter bis zum 3. Werktag veranlasst wird.

Danach hätte es mithin genügt, wenn der Mieter am 3. Werktag den überweisungsauftrag bei seiner Bank einreicht. Dies natürlich mit der Folge, dass die Zahlung regelmäßig frühestens am 4. Werktag auf dem Vermieterkonto gutgeschrieben würde. Nach der mietvertraglichen Vereinbarung wäre damit die Miete – wenn auch “nur” um einen Tag aber dennoch – verspätet eingegangen, was den Vermieter berechtigen würde, dies insbesondere im Wiederholungsfalle abzumahnen.

Setzte der Mieter dies nach Abmahnung fort, könnte hierauf auch eine fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gestützt werden.Dem hat der BGH jedoch nunmehr eine Absage erteilt: Dem Wohnraummieter werde damit das Risiko der Zahlungsverzögerungen im überweisungsverkehr aufgebürdet, welche womöglich die Bank zu vertreten hat. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis kündigen, obwohl nicht der Mieter, sondern die Bank die Zahlung verzögert hat.

Dies sei unbillig und die Klausel daher unzulässig. Für Mieter von Wohnraum bedeutet das, dass es genügt, die überweisung an den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats bei der Bank zu beauftragen, egal wann dieser dann beim Vermieter eingeht. Er hat lediglich sicherzustellen, dass ein Konto über eine entsprechende Deckung verfügt, sodass der innerhalb dieser Frist erteilte überweisungsauftrag auch ausgeführt werden kann.

Die Abmahnung und die darauf gestützte Kündigung des Vermieters waren im entschiedenen Fall daher unwirksam.Bereits vor längerem entschieden hat der BGH, dass bei der Mietzahlung lediglich die Tage von Montag bis Freitag als Werktage gelten, da Samstage keine Bankarbeitstage sind und damit am Samstag regelmäßig keine Buchungen ausgeführt werden. Damit kann der Mieter am Samstag per überweisung auch keine Zahlung an den Vermieter bewirken. Anders ist dies allerdings bspw. bei der Kündigung. Dort gilt unverändert der Samstag ebenfalls als Werktag.

Mietergarten – Mieterpflichten: Rasenmähen und Bäume fällen?

Sat, 27 Jul 2019 14:53:34 GMT

Mietergarten - Mieterpflichten: Rasenmähen und Bäume fällen?

Wird mit der Wohnung auch ein Garten mitvermietet, besteht oft Unklarheit bei der Verpflichtung zur Gartenpflege. Welche Arbeiten müssen Mieter erbringen bzw. welche dürfen ihnen durch den Mietvertrag auferlegt werden?
Zunächst ist darauf zu achten, dass der Mieter nur dann zur Gartenpflege verpflichtet ist, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist. Fehlt diese besteht keinerlei Verpflichtung des Mieters, im Garten Arbeiten durchzuführen. In diesem Falle ist somit der Vermieter für alle Arbeiten verantwortlich.
Dagegen wird es als zulässig erachtet, Gartenpflege durch Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Was diese im Einzelnen umfasst, ist von abhängig von der Formulierung im Mietvertrag. Die Regelung, wonach der Mieter zur Gartenpflege verpflichtet ist, wird teilweise dahingehend verstanden, dass diesem hiermit nur übliche und einfache Gartenarbeiten auferlegt worden sind. Hierzu sollen das Rasen mähen, die Beseitigung von Unkraut und Laub zählen. Umfangreichere und schwerere Gartenarbeiten wie das Fällen von großen Bäumen sollen hiervon dagegen nicht erfasst sein. Die Kosten für das Fällen und Abtransportieren morscher Bäume sollen ebenfalls nicht vom Mieter zu tragen sein.
Wird ein Garten mitvermietet, ist der Mieter in dessen Gestaltung relativ frei. Teilweise wird sogar vertreten, dass der Mieter entscheiden könne, in welcher Weise er den Garten pflegt. Danach könnte der Mieter Pflanzen nach seinem Geschmack wachsen lassen, solange darin keine Verwahrlosung zu sehen ist. Das LG Köln sah auch die Umwandlung eines englischen Rasens in eine bunte Blumenwiese durch einen Mieter als von seinem Mietrecht umfasste vertragliche Nutzung, ohne Verstoß gegen Pflegeverpflichtungen.
Der Mieter ist auch berechtigt, in dem gemieteten Garten Gartenmöbel, Schaukeln, Klettergerüste und Sandkästen aufzustellen, solange diese sich unproblematisch wieder entfernen lassen. Man sollte also darauf verzichten, Klettergerüste o. ä. so fest im Boden zu verankern, dass deren Entfernen nur schwer wieder möglich ist.

Die Kosten der Gartenpflege sind als Betriebskosten auf den Vermieter umlagefähig. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah einen gepflegten Garten als Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität an. Regelmäßig für dessen Erhalt anfallende Kosten können damit vom Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung verlangt werden. Hierzu dürften das Rasenmähen oder der Rückschnitt von Hecken zählen. Bei den Betriebskosten auszusondern sind unregelmäßig anfallende Kosten wie solche für das Entfernen von Pflanzen, die Kontrolle der Standsicherheit von Bäumen oder Kosten für Gartengeräte.
Diese Kosten sind auch dann vom Mieter zu tragen, wenn dem Mieter eine Gartennutzung nicht gestattet ist. Die Umlagemöglichkeit entfällt nur dann, wenn der Garten ausschließlich einem Mieter oder dem Vermieter zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist.
Um Gartenpflegekosten handelt es sich auch dann nicht, wenn dieser durch den Bebauungsplan der Gemeinde oder durch den Vermieter zur öffentlichen Nutzung gewidmet ist. Letzteres bestimmt sich nach dem Gesamteindruck, wenn bspw. fremde Personen diesen als öffentliche Grünanlage wahrnehmen.

Mietergarten – Mieterpflichten: Rasenmähen und Bäume fällen?

Sat, 27 Jul 2019 14:53:33 GMT

Mietergarten - Mieterpflichten: Rasen mähen und Bäume fällen?

Erbnachweis gegenüber Banken/Sparkassen

Sat, 27 Jul 2019 14:53:31 GMT

Erbnachweis gegenüber Banken/Sparkassen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich aktuell mit einer Klausel der Geschäftsbedingungen verschiedener Sparkassen zu beschäftigen, wonach diese zum Nachweis der Erbenstellung die Vorlage eines Erbscheins oder ähnlicher gerichtlicher Bescheinigungen verlangen konnte.

Die Sparkassen weichen insoweit von sonst bestehenden Rechtsvorschriften ab, wonach der Erbe seine Rechtsstellung auch durch andere geeignete Dokumente nachweisen kann. Die in Rede stehenden Bestimmungen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen ermöglichten es den Sparkassen, einen gerichtlichen Erbnachweis unabhängig von der Frage zu verlangen, ob das Erbrecht des Betroffenen überhaupt zweifelhaft war oder er dieses auf einfachere und vor allem kostengünstigere Art als durch einen Erbschein nachweisen konnte.

Zwar geht auch der BGH davon aus, dass die Sparkasse durchaus ein berechtigtes Interesse an einem sicheren Nachweis der Erbenstellung hat, dies erfordere aber nicht ohne weiteres einen Nachweis
durch gerichtlichen Erbschein. Es sei dem Betroffenen nicht zuzumuten, ein aufwändiges, zeitraubendes und kostenintensives Erbscheinsverfahren anzustrengen, wenn dieser seine Erbenstellung auch ohne gerichtlichen Erbschein nachzuweisen vermag.

Nach dieser Entscheidung sind die fraglichen AGB der Sparkassen unwirksam und der Kunde kann mithin in jeder anderen geeigneten Form, seine Erbenstellung nachweisen und so Zugriff auf das Konto des Verstorbenen erhalten.

Wann kann der Vermieter die Mietkaution wegen Schäden einbehalten?

Sat, 27 Jul 2019 14:51:47 GMT

Wann kann der Vermieter die Kaution wegen Schäden einbehalten?

Die Mietkaution und deren Rückzahlung am Ende eines Mietverhältnisses ist immer wieder ein Streitpunkt zwischen den Mietparteien. In zeitlicher Hinsicht ist insoweit zu beachten, dass dem Vermieter ab Rückerhalt der Mietsache eine gewisse Zeit zuzubilligen ist, in der er sich klar werden muss, ob und ggfs. welche Ansprüche er gegen den ehem. Mieter geltend machen will. Regelmäßig wird dem Vermieter hierfür ein Zeitraum von 6 Monaten zugestanden.

Dieser dem Vermieter gewährende Zeitraum kann jedoch im Einzelfall auch länger oder kürzer bemessen sein kann. Er kann bspw. auch ganz entfallen, wenn der Vermieter die unmittelbare Auszahlung der Kaution zugesagt hat. Nach Ablauf dieser Prüfungsfrist hat der Vermieter allerdings zunächst zumindest einen Teil einer Barkaution auszukehren. Er kann nur noch einen solchen Teil einbehalten, den er zur Sicherung etwaiger Ansprüche gegen den Mieter noch benötigt.

Die Höhe des Einbehaltes richtet sich demgemäß nach den zu erwartenden Forderungen gegen einen Mieter. Steht beispielsweise noch eine Betriebskostenabrechnung aus und hat der Mieter in der Vergangenheit Betriebskosten nachzahlen müssen, kommt ein Einbehalt in Höhe einer zu erwartenden Nachzahlung in Betracht.

Behauptet der Vermieter Schäden an der Mietwohnung und will die Kaution aus diesem Grunde nicht auszahlen, hat der Vermieter zunächst zu beweisen, dass ein Schaden vorliegt und keine normale zu akzeptierende Abnutzung im Rahmen der vertraglichen Nutzung der Wohnung und ferner, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des konkreten Mieters stammt. Der Vermieter hat hier nach einer Entscheidung des LG Frankfurt/Main eine Schadensverursachung durch andere Personen als den Mieter auszuschließen.

Erst wenn dem Vermieter das gelungen ist, muss der Mieter sich hinsichtlich eines etwaigen Verschuldens entlasten. Der Mieter haftet demgemäß nicht für Schäden, die bereits bei Einzug in die Wohnung von Vormietern bestanden. Auch sind selbstverständlich verzogene Türen sowie Schleifspuren am Boden im Bereich der Türen nicht vom Mieter zu tragen, wenn diese darauf beruhen, dass sich das Haus während der Nutzungszeit gesetzt hat und es hierdurch zum Verziehen der Türen und in Folge dessen zu einem Schleifen der Türen auf dem Fußboden kam.

Ebenso hinzunehmen sind vom Vermieter Verschlechterungen in den Räumen, die auf einer normalen Abnutzung beruhen und deshalb keinen Schaden darstellen. Die angesprochene Entscheidung des LG Frankfurt/Main bietet mithin erneut Anlass auf Mieter- wie Vermieterseite Schadenersatzforderungen und darauf gestützte Einbehalte der Kaution kritisch zu prüfen.